最近凯撒频繁被问“在xx城买房怎么买划算”的问题。但让我倒吸一口气的是，和半年前的咨询者不同，如今问我的城市，大都是我不看好的城市！东北西北大西南的，非省会重点城市都开始有人问，细思恐极。
01楼市分化
很多城市在凯撒看来
整个城市都没有投资价值！
不要看地段了，也不要算贷款了
你买哪里都是一样的，没用的！
未来跑不赢楼市的大盘
也赢不回通胀
到的楼市上涨，在凯撒眼中其实是楼市的分化。一线城市和重点二线城市房价大涨，而没有投资潜力的三四线城市房价不动，这本是一次良性的分化，资本在用脚投票，到更有投资价值的地方去。
但转眼间，限购大棒开始挥舞，打爆了投资需求再打改善需求，最后连刚需也一并拿下，重拳之下寸草不生。一二线城市果然踩下了急刹车，一夜进入调整阶段，这原也是没啥。
02鸡犬升天
然而，忽然之间画风就开始不对了。统计局近日公布，三四线城市房价开始领涨全国，蚌埠3.4%、北海3.2%、湛江2.6%，哈尔滨2%和沈阳1.9%，成为环比涨幅居前的城市。
网络上也四处惊呼：
沈阳开始涨了，徐州开始涨了，温州也说开始涨了。一大堆人开始追问，要不要投资？要不要投资？要不要投资？
凯撒在这里统一作答：不要！
03房价上涨的本质
首先，归根到底，房价上涨是城市价值提升的兑现。他可以是更有竞争力的产业、更多收入更高的就业机会；可以是更繁华的商业；可以是更便捷的交通；可以是教科文卫的民生实力的提升；如果这些都没有明显变化，也没有外来人口涌入，请问这房价不是泡沫是什么？
第二，买房不是炒股票，进则易出则难。看K线图是没用的。你今天看到它涨了，明天看到它又涨了，统统没用，因为你卖的时候通常要数年为一个周期。那个时候是否市场还火热？
在这样的城市买房的时候，往往看的是一手房。毕竟房价相对收入来讲还比较经济实惠，城市也积累了一定的购买力，如果你是自住，倒也不是不能买。
04开发商的价格不是你的价格
然而你说投资，就完全是不同的逻辑，你要想好的是退出机制。
你在嘉兴1万／平买了房，转眼房价1万5／平了，你就觉得自己赚了50万？如果只算首付的话，一年不到投资回报率%，真的有这好事儿么？别闹了，人家开发商的新房能卖2万，也许你1万5也卖不上。在大部分城市，一手房和二手房根本两回事。
卖房时谁来接盘，这才是大问题。别看这个城市的新房价格也涨了不少，二手房呢？老破小呢？远一点的大户型呢？这些二手房到底能以什么价格成交，才是你该关心的。
如果没有持续吸引外来人口，如果城市的人口甚至开始流失，如果产业发展不上去，基础设施也建设乏力，你的房子可能没有人愿意接盘。说到底，人家在城市买房，买房的是就业机会，是发展前景。前景都看不见，钱也赚不到，买啥？
05楼市绝不是股市
第三，凯撒也理解，本轮房价涨得猛，调控也来得急啊。于是很多投资需求还没有得到完全释放，很多人看到别人买的房子涨了，自己没来得及出手，现在想要寻找新的机会。很可惜，本轮机会已经关闭了，值得投资的城市已经基本关上了大门。
如果你确实有投资需求，现在需要的谋篇布局准备房票贷款户口一大堆事情，等待新的篇章开启，而不是跟着起哄架秧子，等着鸡犬升天。
楼市的逻辑和股市的逻辑是不一样的。股市好的时候真的闭着眼睛进去就挣钱，从点到点，只要你能把握好退场时间，基本买啥都赚钱，不过是今天大盘蓝筹股，明天医药板块，后天科技股，涨是早晚的事。房子可不是这样的，不同城市的差距是赤裸裸的，是直观的，题材炒作也炒作不起来。
第四，万恶的去库存。啥叫去库存？你拍地拍猛了，开发过度了，搞了一堆没有吸引力的房子，然后让我掏真金白银买未来没人要的三四线城市房子，美其名曰去库存，这不搞笑么？
北上广深从来不用去库存，只有没有吸引力的城市才需要去库存。你需要做的就是去网上查查，之前那个城市喊着去库存，那就永远也不要去这个城市投资。谁去帮这种城市去库存，就是对自己的资产耍流氓。
更为可怕的是，游资进入三四线城市炒房，会释放错误的市场信号，就是这里还有需求，还可以大规模供地开发，这样就造成了资源的错配。本来没有产业支撑的房子大量盖了出来，未来可能成为*城，以及银行的呆帐坏帐，然后再来一轮去库存么？
看5月的数据，三四线城市加紧供地已经开始。如果*策讨巧，哪个*府不想多卖点儿地赚点钱呢。问题是有多大碗才能吃多少干饭，卖地一时爽，买房火葬场啊，烧的不是纸钱，而是真金白银的人民币。
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