最近市场各种信息满天飞，影响人们的判断。一边是信贷政策的利好，房贷基准利率降至20年以来的新低。经营贷、抵押贷降息等。还有不少城市取消限售、落户门槛降低，甚至有几个小城市出台了购房补贴。
另一边是中央再次强调“房住不炒”，几个地方政府公开表示要加强楼市调控，深圳严查经营贷流入房产市场的违规行为。
一场巨大的风潮在若烹小鲜的暗流涌动中度过。
一切真的这么过去了吗？未必，任何事情都有临界点。
到底啥时候该买房？该不该买房？不买会不会涨，买了会不会跌？
应该去哪里买房？特别是经过疫情之后，区域逻辑到底有没有变化？
这些问题，充斥市场！没有最疯狂，只有更疯狂，我们面临一个前所未有的时代，洒水无度但经济效率下降。
现在这样的市场与博弈在预期之中。可以预料，长期测试底线，不断考验耐心，将成为常态。
目前是否适合购房？
目前的经济形势不适合买房！但楼市的确出现了购房时机。
根据国家统计局公布的数据显示，年一季度全国GDP同比下降6.8%，这是自年公布季度GDP数据以来的首次下降！这就足够说明现在中国的经济环境并不好，在这样的情况下，购房者其实并不应该买房。因为经济环境不好，很有可能会影响到居民的收入，到时候居民正常收入将有可能会减少，买房会的压力会更大。
不过虽然经济方面不利好买房，但楼市行情方面，现在却是刚需进场买房的好时机。
首先，现在市场上的房价保持稳定，虽然房价没出现多大幅度的下跌，但购房者能用比较低的价格买到合适的房子，而且因为开发商和炒房者纷纷降价抛售非常大原因，购房者拥有更多的选择余地。在这样的情况下，购房者买到符合自己心意的房子的概率十分大。
其次，政策方面对刚需有利。因为最近一段时间楼市行情有所下滑，所以各地政府为了缓解楼市压力，都给出了不错的购房优惠条件，比如说提高公积金贷款额度、降低房贷利率，这些政策都会给刚需购房者带来利好，现在买房能获得不少来自于政策的优惠。
最后，楼市回归稳定。国家不断强调要坚持楼市调控不放松，所以在这样的情况下，市场上的楼市政策保持的十分严格，楼市也在这种政策下稳定了下来，而在楼市行情稳定的时候，就是刚需购房者买房的时候。
但是，目前确实是最佳“上车”机会！谷底房价、优惠政策、银行利率、首付分期……
今天这篇，想跟大家聊聊新观察：
年，对购房者来说，只盯着「郑州城市中心」，是无法理解房价变化的！
对于购房者来说，有一种励志叫做：月薪的他，每天省吃俭用，不买衣服，不旅游，周末时间打双份工，终于在5年内，攒下了10万块，最后，凭借父亲给的万，在郑州市中心买了一套大三房。
对于开发商来说，有一种励志叫做：“我们今天是首次开盘，价格肯定是最优惠的，过了今天，我们就要涨价了，买到即是赚到，你还在犹豫什么？”
最后，经过2年的奋战，这个楼盘终于从单价元/㎡起，涨到了元/㎡起！
不要觉得好笑，这并不是段子，而是当下，郑州某些楼盘的真实写照。
第二个观察到的现象是，地段价值变得混乱起来。
近郊的房价和市中心逐渐接近，地段价值似乎被烫平了。
经过年这一轮大涨之后，坦率地说，郑州市中心的好房子已经和绝大部分中产无缘了。
因为总价的限制和价值替代，那些市中心的购买力就会开始外溢。
比如你在郑州买房，总预算只有万，在老金水你可能只能买个两房，但是你们家又有三房的硬性要求，在老金水买不到心仪的房子，那么你就会考虑距离老金水不是特别远的金水北，这个就是购买力的外溢，当然现在金水北也涨到你买不起，你可能会去更远的惠济。
购买力的外溢也不是毫无规律可言，买不起最好的，那么人们一定会从附近价值差不多的板块开始选起，有点类似于“备胎”逻辑。
不会说，买不起老金水，就直接去买南龙湖，大概率可能还是在老金水附近选择。
所以市中心的高房价开始向临近区域扩散，而楼市里最大的受益者就是那些外溢区域有产业的板块。
比如，随着高新区、白沙区、滨河区建立的产业园，越来越多的高薪人士不需要去市中心工作，在公司边上买房反而更方便，因此抬高了外溢区的价格，缩小了和市中心的价格差。
典型的例子，就是北京的西北旺和杭州的未来科技城。
北京西北旺，距离北五环四公里以外，二手房价格却能达到6-7万元，不输很多五环，甚至四环内的房子，就是联想、百度、腾讯、新浪、网易等科技企业的功劳。
杭州未来科技城，位于绕城高速西段以外，二手房却达到了4-5万，比绕城内的不少板块贵出50%以上，三万多的新房，热度极高，吸引“万人摇”，阿里巴巴、中电海康、菜鸟网络、同花顺等科技企业功不可没。
另外，轨道交通的普及，也会造成板块差异变小。
原来地铁不发达的时候，公交、开车，甚至自行车是常规的通勤方式，那么按照一般60分钟的单程极限通勤时间，10-20公里，也就是差不多金水到三环外的距离，基本也是上班距离的极限。
而随着轨道交通的普及，地铁甚至高铁都能成为上班的方式，同样的时间，活动半径一下子增加到30公里以上甚至更远，那么拥有便捷轨道交通的郊区房价，也就不会比市区便宜太多。
从平均房价来看，近郊和市中心的价差是在不断缩小的。
其实郑州的「好地段」早已经不再局限于某一个核心的辐射，房价也同样不再以一个中心为衡量标准。
上图：郑州主要组团未来价格走势预判
年
郑州均价：
15年的时间，郑州均价从现在的元左右涨到是一个很保守的数字，甚至可以说是底限。为什么说很保守，就好像现在卖1.4元一个的馒头，15年后卖2.1元一个。
同时，即使按照正常的通货膨胀，15年的时候涨50%，也是一个偏保守的数字，在房子的成本组成中，除了土地和人工，其他都是在通货膨胀范围内，而土地是不可再生的唯一性且日益减少性物品，而人工的红利也已经过去。
以此为标准，我们来看郑州主要区域的房价走势预判。
主城区：
目前主城区的均价是高于郑州整体均价的，而未来15年，最大的变化是二者将交换位置，也就是说：主城区的房价将慢慢低于郑州的整体均价（不含大郑州范围）。究其本质，这是三环四环之间组团的崛起，以及新区竞争优势的凸显，当然，还有主城区建筑的陈旧以及建筑密度劣势的显现。
航空港区：
航空港区目前的投资和建设的果实将在15年后彰显。而过去5年，航空港区的投资占据了郑州的大半壁江山，这也是未来航空港区后劲的主要因素，自然，房价也将超过其他大多数组团，紧随郑州均价之后。
白沙绿博：
近5年航空港区投资力度和建设力度相对于白沙绿博的优势也将在15年后呈现结果，也许二者会继续一定的较量，但很显然近5年的国家省市的偏爱在航空港区。说得再直白一些，白绿和港区的竞争本质就是城市发展方向和投资方向的竞争，显然，港区占了绝对的上风，15年后，白绿应该在港区之后。
南龙湖：
南龙湖市场的火爆吃的是区域起步早，配套相对成熟的老本，但是，随着其他组团的规划优势在15年后尘埃落定后，南龙湖作为“乡镇”级城市规划劣势将会在未来愈发凸显，这是不争的事实。
平原新区：
当下平原新区的房地产市场可以用哀鸿遍野来形容，价格一次次突破底线，开发商生存愈发艰难，而未来，15年后平原新区的命运就交给行政划分改革了。
滨河新城：
区域的绝对优势，交通的极其便利，规划的超前设计等滨河新城一系列的潜在优势将在未来15年逐步呈现，这个过程也是滨河新城价值快速实现的过程，论未来价值增幅，一定是郑州首当其冲。
北龙湖：
北龙湖，家大业大，基础好，15年内，暂时没有区域可以挑战它的地位，但价格会保持平稳，小幅上扬。
结语：
国家对于房地产的政策从二年前已经不按套路出牌了，怎么涨，涨多少，怎么跌，跌多少，我们已经不能像过去一样精准预判，大的方向和通盘就是如此。大的方向是国家掌控的，算是天时，我们无法知晓，但小的方面是由城市发展和区域特征决定的，是地利，我们是可以通过现有条件去得到答案的，一句话：对于房地产来说，牛市看城市，熊市看区域，狗市看项目。
现在的郑州，越来越多的“小标点”正在成为城市「小中心」。这些「小中心」可以是一个地铁站，也可以是一座大牌的、成熟的购物中心。
放大看郑州城市的比例尺，我们就能感受到无数个「小中心」正在郑州的版图上闪闪发光，成为一个个新的「价值基准」，向周边楼盘输送能量。
未来越是小中心的位置，价值就会越高。
