8亿按金、65%股权、60天尽调周期，旭辉控股（.HK）与彰泰控股旗下平台公司桂林彰泰（简称“彰泰”）以合作的方式开启年房地产首单收并购。
1月7日，旭辉控股公告披露，与合作方（彰泰股东及其创始人等）签订合作框架协议，与合作方按65:35比例成立合营企业，开发广西的地产项目。同日，旭辉永升服务也宣告以65%的股权比例入股彰泰物业。
1月7日晚间，旭辉也公告了年12月未经审核的营运数据，全年旭辉实现合同销售金额亿元，同比增长15%。
由旭辉控股董事长林中签署的这份涉及收并购事项的框架协议，更像是一次双向进入的合作协议：这不是单向收购，广西旭辉和彰泰各有项目进入合营企业。框架协议签署后，旭辉及彰泰将分别支付人民币8亿元及1亿元作为定金，以确保合作的顺利开展。定金是双方根据交易安排约定的金额，与此同时，旭辉将手中广西旭辉20%股权抵押给彰泰另一股东桂林合创。最终的交易规模与对价并没有落槌，有待60天的各方尽调，并于3个月内签订最终协议。
旭辉方面对21世纪经济报道表示，交易对价有待尽调之后确定。21世纪经济报道记者从核心信源处获悉，“两边项目都放进，按会计准则并表，平台操盘”。
换言之，旭辉先以8亿定金锁定与彰泰的战略合作机会。这是年8月“三道红线”出台后，房地产首单收并购。此前业内人士早已预计，行业整合将加速，年将是房地产的并购大年。
旭辉式并购
公告披露，各方将在60天内（不排除特殊情况）完成审核、估值、尽调，在最迟3个月内达成最终协议。
公告还披露，旭辉将收购彰泰65%股权，相关的估值和合作方式有待旭辉完成尽调之后确认，具体项目以及旭辉、彰泰母公司彰泰控股、桂林合创，实控人*海涛、汪春玲等各方相关权益占比也有待落实。
这也是目前为止旭辉并不认可外界“收购”说法的主要原因：
一方面，这是一次双向进入的收购模式；
另一方面，收购的项目估值、规模还没有最终确定，因此也不确定旭辉是否需要公告披露详情。
知情人士指出，这次收并购以成立新公司、双向进入的模式进行，虽然交易细节还没最后敲定，但这是旭辉尊重合作伙伴、规避风险的一个做法。林中也曾在公开场合不时提及，旭辉坚持“共创共赢”的合作战略。或许这就是旭辉特有的合作模式，最近几年，旭辉就携手恒基、中国平安、新加坡*府投资、山东银盛泰集团等开展了多层次、多领域的战略合作。
年-年的时候，旭辉控股收购山东银盛泰的路径就与这次收购彰泰如出一辙。年1月，旭辉控股公告披露，以15.2亿元收购银盛泰旗下青岛银盛泰房地产有限公司共50%股本权益，另外50%权益仍由青岛银盛泰集团、担保人及其联系人拥有，以共同开发房地产项目。旭辉与山东银盛泰集团合作成立旭辉银盛泰平台公司，三年来深耕山东，覆盖16地市，年实现合约销售额亿。
旭辉此次收购彰泰，同样以平台公司运作模式进行，也便于后期的财务并表与操盘。房地产项目投资、负债情况比较复杂，旭辉模式或许可以为后续房企收并购提供一种可借鉴的方式。
“广西一哥”悬崖勒马与旭辉“乘低吸纳”
旭辉式收购彰泰，被业内看作是一个双赢的局面。广西旭辉有望坐上“广西一哥”的宝座，彰泰也顺利解除资金预警。从两家企业发展与市场两个层面来看，首单并购案的发生并不意外：
彰泰素有“广西本土一哥”之称。在克而瑞发布的年房地产销售排行榜中，彰泰集团以.2亿元排名89位，与年排名只差了一位。而号称“广西本土第二”的荣和集团销售规模只有81.5亿，排名位。
广西本土排名第一、第二的房企为何拉开如此大差距？有点不合常规。最后，21世纪经济报道从多个核心信源了解到，彰泰集团实际签约销售额只有亿左右。
彰泰发家于桂林，在广西地区布局有6、70个项目，其中11个项目分布于南宁。年6月，彰泰引进原蓝光总裁张巧龙担任董事长兼总裁，彼时业内猜测该公司意欲全国扩张。余音未了，彰泰就在6月23日以13.9亿元在无锡拿地，迈出全国扩张第一步，后续3个月内又接连在南京、武汉、南昌拿地。与此同时，彰泰年在南宁也拿下了2幅土地，耗资8.1亿。
然而，年的广西，尤其是彰泰大本营-桂林的市场行情在下行，有项目甚至单价直降元/平方米。彰泰年的销售指标完成度并不理想，业内人士预测其销售低于去年，现金回笼压力可想而知。没有完成销售业绩，张巧龙也只好在年底离职。
高周转模式下，资金回笼压力与三道红线下开启全国化路线的多重压力接踵而至，彰泰成为了众多现金流吃紧的房企之一。彰泰此前开发项目几乎都是百分百权益操盘，如今引入旭辉，彰泰此前相对封闭的运作模式被打破，市场也聚焦于该公司现金流问题。
收购方为什么是旭辉？
年之前，旭辉在广西项目很少布局，年正式进入南京开发项目，已开发销售过两个项目，包括全资的旭辉湖山樾，联合开发的美的旭辉城。年中报显示，旭辉在广西的新项目只有南宁云玺台。截至年上半年，旭辉在南宁销售金额约为4.05亿元，结转收入约为6.68亿。年，旭辉相继拿下南宁五象区亩地块（旭辉江山樾）、龙岗地块（盛世春江，旭辉、大唐、兴进联合开发），兴宁区亩地块（案名：福弈城）；年中报显示，目前处于开发建设状态的项目只有旭辉江山樾。
据前述业内人士透露，南宁存货去化周期8.7个月，比年多了3个月，销售面积也在下降，市场暂时处于下行状态。此外，玉林、贵港、钦州、防城港等城市都表现相对低迷，房价也在下挫，最严重的是北海市，成交量基本腰斩，房价也到了谷底。这就不难理解，旭辉年在广西加速投资，可以说是“乘低吸纳”。林中也表示南宁市场健康，看好前景。
预测，通过这次收并购，广西旭辉或能攀上“广西一哥”宝座。
地产周期与上一轮地产并购的情况
中国的地产并购热潮兴起于年。这一年，宝能并购万科引起的争斗，成为当年资本市场及金融市场的热点事件。这一事件以及宝能后续的并购事件，引发了社会对于金融机构和实体企业之间关系的思考，对于资本市场的发展，产生了深远而重大的影响。
并购兴起的推动力量来自于房价上涨。在去库存、货币宽松等各路*策的刺激下，全国房价在经历了之前一段时间的下降之后，从年起进入一个快速增长的阶段。
房价增长走势图
房地产企业在这一轮房产牛市中，获得了最大的增长。在大型地产企业快速扩张的时候，很多原本处于生死挣扎边缘的中小地产企业，也缓过劲来，原本都要烂尾的一些地产项目转眼变成一座座金矿。中梁地产、新力地产等原本较小的地产企业，在短短的几年时间里，实现跨越式增长。
受地产市场良好走势的驱动，房地产企业拿地热情高涨，各地土地拍卖价格连续创下纪录。并购市场开始活跃。在此过程中，包括银行等各类资管机构也为房地产企业拿地、并购提供了便利的融资，助推了地产企业的扩张激情。
上一轮并购热潮的顶峰出现在年。自此之后，地产行业的并购活动逐步减少。我们以两个微观的数据管中窥豹，来看下地产行业的并购情况。下面是地产龙头企业万科和保利近几年的并购数据：
万科的并购数据表
保利的并购数据表
年后，*策开始转向。
金融方面：资管新规推出，对于金融实施强监管，收缩货币。货币收缩之下，包括地产在内的各类资产价格承压。
地产方面：“房住不炒”定调之后，各类*策直接对于房地产的发展进行限制。很多在此期间的获得的项目，无论是并购获取的，还是拍卖得到的，后续出现了诸多问题。
这正应了一句老话：最差的投资决策，通常是在最好的光景里做出的。
这些高价获取的并购项目，最终导致很多地产企业倒在这一波的快速扩张上面。泰禾、福晟等百强企业，从并购市场的活跃收购方变成被并购的对像。
中国的房地产在一路上行发展的过程中，也呈现出来较强的周期特征。
周期形成的原因是*策因素与市场因素叠加造成的。在刚需仍然没有得到充分满足的情况下，房子一直都是中国人资产购置的主要选择。受制于购买力，房价上涨到一定的阶段之后，有效需求被暂时抑制。这个时候，房价上涨速度放缓。
同时，*府也会出台*策，对于房价进行直接控制，同时控制地产企业的扩张，这实际上是限制了地产的供给。经过一段时间，随着居民收入的增长与在此期间的储蓄积累，购买力得到提升，有效需求增加。市场供需关系发生变化，房价出现上涨。
由于居民购房除了自有资金之外，还有很大比例的资金来源于银行按揭贷款，信贷的可获得性民对有效需求产生重要影响，甚至在一些特定的情况下，比居民收入对于有效需求的影响更大。
从上面的房价走势图可以看出，中国近十年里，房价的增长速度与按揭贷款的增长速度保持同步的变化趋势。
当前中国经济受到疫情冲击，仍然实现增长，居民收入与储蓄增长，积累起大量的购买力。虽然国家的*策，有“打房拉股”的导向，然而由于中国的储蓄率过高，股票市场无法承接如此巨量的资金。最终仍然将有大量的资金进入房地产市场。按照之前房价的走势图进行推演，可以预计，中国的房价增速将在年出现拐点。当前的形势与年类似。
这意味着，未来两年时间里，将是地产并购的良了的时机。
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