（一）
楼市的本质是配套
现在的社会，不缺盖房子的地，云贵川犄角旮旯里都是山地，随便找个地方，三通一平就可以批量生产避暑山庄。他们就像卖冰箱彩电洗衣机一样的卖房子。但是，绝大多数房子，就是房子，不要想其他的，就和我们老家村里一样。村口一个小卖部，天黑回家看电视。
人买房的目的是生活，不是一堆砖头就行了。生活就要配套。吃喝拉撒玩，交通通讯购物，一样不能少。更高的要求是医疗教育，保值增值，就业发展。
如果按照这些要求看，楼市的范围就小多了。再要考虑个人发展，就剩下几个大城市了。
楼市不是砖头＋水泥，楼市要的是配套，最好单位就在附近。如果你财务自由了，我不建议去澳加新，你就回老家也不错。小别墅＋x6＋KTV＋女经理谈谈人生，没事的时候看看电视剧，去医院也会说人话，关键是吃的顺口。肥西到肥东，买只老母鸡。
（二）
楼市的秘密不再是地段了
而是配套。这个现象已经非常明显了。举例，中环外的张江和外环外的唐镇是高净值码农聚集区，这两个地方的楼市档次都进了一档，目前已经跑入内环中环附近的水平了。
一个家庭在哪里定居生活，必须要有几个因素，医疗教育就业。购物完全不是问题，人多了，大超市就扑过来了。网购一年也没什么大不了，多几千元快递费，对比近千万的总价，不值一提。没有人喜欢去南京路闲逛。
一是医疗教育。以前这两个资源的传统主力基本集中在内环线。现在这两个行业生意好的飞起来，纷纷要开分店了，这几年外环外的远郊区也陆陆续续引进了不少优质资源的分店。对于新富裕家属的吸引力很大。
二是就业。以前好单位都在市中心，特别是上只角，就是徐汇长宁静安的部分区域。以前的好单位都是有悠久历史的，从五十年代延续下来的，例如xx总公司，xx院，xx所，xx校。现在，情况变了。现在的好单位主要是科技新贵，金融新贵。这些公司往往不是在市中心长大的，而是在郊区孵化出来的。一旦好了，轻易搬不走。”我们辛辛苦苦扶持你们这些小鸡，好不容易飞出来一个金凤凰。生意好了就想跑？你跑一个试试看？呵呵，别说没提醒你啊。”
现在，有很多你想象不到的新产业，落户在郊区，生物，农业，软件，硬件，芯片，新能源，飞机，5g，发动机，汽车，航运等，及其配套附属公司。这些行业多多少少会跳出来几个大牛，员工们会拿到一箱箱的大额奖励。前两天，有个IPO混混，给我介绍了一个自动驾驶，听的我目瞪口呆，例如矿山，厂区，码头，仓库等专业厂区，自动驾驶研究已经如火如荼了。我突然感觉，自己知识落伍了。
这些行业，我仔细看了一下，基本都在郊区。员工也大多数是外地大学生，就像我们当年。这些人马上就要结婚定居，他们首先考虑哪里？估计是单位附近。而不是市中心了。
现在，市中心还是不错，因为有很多传统行业的头部公司，但是，今后二十年会有变化的。现在，没有人再会考虑购物方便了。有钱哪里都方便。
建议，配套好的地方就是未来的热门区域。
（三）
为什么学区房那么热？
这里面有个非常鸡贼的逻辑。买个学区房，孩子就轻轻松松读个重点小学了，过几年再卖掉，又赚一大笔钱，名利双收零风险。天底下有这好事，再贵也无所谓，以后卖掉就行了。我不搞岂不是傻瓜？事实上，学区房并没有你想象的美好。
一，小学成绩看家长
很多人以为，孩子进一个重点小学就万事大吉了，终于把这个烫手山芋交给班主任了。你觉得可能吗？班主任面对三十几个到四十几个小娃娃，要想把他们管好不受伤，已经是精疲力尽了。你还指望成绩也归班主任负责？你想多了。
九年制的成绩，百分之百看家长，不要指望班主任。我家小娃娃在一个不错的小学，刚刚读了几个月，已经有比较明显的分成了。家长不太上心的，写作业都麻烦，拼音读不进去，数学有困难。家长很认真的，像菜嫂那样的中年妇女，孩子成绩明显高一截。
二，学区趋势有变化
目前学区房的价格主要是两个影响因素，
一是学区调整的风险。这个风险是客观存在的，现在一个房子六年有一个名额，再加上提前一两年买，也就是说，七八年不能调整学区，否则就会头大。
二是报名规则的变化。总的来说，有关部门不太喜欢学区房这个概念。好处都给家长捞走了，学校没剩下啥了。报名规则已经有变化了，一种是一个学校对应多个学区，相当于学区房扩容，中签率大大降低。二是民办公办同时录取。这个目前看影响不算很大，但是揭露出一个趋势，单纯靠鸡贼的想法，越来越难获利了。
三，所谓的风气
我家小娃娃现在读的是小学，我们小时候经历过各种各样的事情都有。到了初中，重点班就不谈恋爱了？没这么简单。
小结：家长还是自己要多努力，不要以为甩锅很容易。另外，没有买学区房的家长也不要太遗憾，这玩意没有想象中的那么好。
（四）
要不要回老家住别墅？
菜菜，我是在内环线的外地人（老家也是西部大城市），今年36岁，老婆是你老乡，挺漂亮。我们都没有学历，我年入40-50，主要是做一些小贸易。老婆是家里带娃，她做了几年微商，几乎零收入。我十年前在内环线单位附近买了一个62平米的老破中，现在市场价是-。老婆娘家地级市，这钱可以买精装修联排小区了，还有80-零花钱，想想就激动。
现有个问题，留守儿童。娃没有户口，去了民办小学，理论上也可以公办读几年，但我没办妥。现在娃的实际开支，一年16～18万。最近生意不顺利，经济上有点难。我想的是，回老婆老家，内环线换成老家别墅，读书也方便，丈母娘来帮帮忙，让老婆孩子回去过好日子。如何？
答：现在，老家和京沪广深，在生活质量上是一样的。你在内环线买的日用品和老家没有什么区别，康帅傅已经看不到了，网购也拉平了一切。老家房子便宜，吃的也舒服，是一个巨大的诱惑。你唯一头痛的是赚钱问题。在地级市要想赚四五十万，那不是一般人了。你有两个选择，
一是你留下赚钱。老婆孩子回去，两地分居20年。你以后也不要想回去，年龄大了难赚钱。
二是全家回去喝稀饭或者开个小超市，最好也就一年十几万。
大城市在生活上没有什么好的，就一条好，赚钱机会多一点。老家什么都好，就是赚钱太难。因为人口越多越密集的地方，赚钱机会越多。小地方，到处都是退休的老头老太，消费力少很多。
你的情况，你自己解决。我的观点和其他朋友分享一下，
外地人不要读高价小学，尽可能读公办（便宜）。到了初二，一个家长（赚钱少的）回去熬几年。考个寄宿制或离外婆家近的高中。小娃娃读高中，家长已经无能为力辅导了。你老婆也可以放心回来，可以做一点力所能及的工作，例如营业员，物业员，送外卖，甚至是接送小娃娃，一个月也有几千块。
京沪广深的房子可以留着，自己住几年，以后给娃娃当首付。
（五）
我后悔海南买房了
我几年前在海南买房了，我家亲友们也陆陆续续在海南买房了。但是，我现在后悔了。
一是路费太高。春节前是去海南的高峰，机票价格很高。我印象中，来回一次，全家路费要一万左右。三个人来回，6-10张机票，再加上机场的打车钱。多花一万多，在大城市，可以吃的很不错了。什么鲍鱼龙虾，不在话下。
二是房子无法出手。我去海南这么多次了，在专门针对外地人的度假小区是绝看不到中介门店的。理由很简单，开发商还有下一期房子，不希望二手房搅局。
三是生活不便。外地人小区的特点是靠海近。但是，靠海近并不是一个好的建房地方，主要是太潮湿。所以，这些地方往往是没有什么本地人集镇的地方。也就没有配套。外地人一般也就待几天到两个月，本地化的商业无法发展。很多小区也就一两个小超市。
四是交通不便。外地人小区都是新开发的。本地公交是不能覆盖的。你要想去十公里外的县城，只有打车。但是，打车也没有，只有几个叫车v信号，你懂的。
五是医疗不方便。住几个月，难免会遇到儿童半夜发烧，老人家里摔跤，男人喝多了。呵呵，不好意思，也就医院。
六是吃饭不方便。你想象中的在海南，绝大部分时间应该是度假，实际上你肯定是在买菜做饭洗碗拖地。附近基本没有餐厅，或者是比较远的农家乐。只有极少几个小区有食堂。食堂的饭菜，也就是吃一个星期，再也不想吃了。
我现在反思，当年为什么要买？
一是漂亮。在你家，冬天寒风凛冽的时候，这里鸟语花香，阳光明媚。新房子，新小区，面朝大海，春暖花开，特别漂亮。还可以下水游泳。
二是总价可控。基本上，只要不是热点城市，在一般小地方，一室一厅＋装修，一百万以内。一般城市人，绝大多数家庭负担得起。有很多家庭老人和子女吵架，就是为了卖房去海南。
三是别人怂恿。在海南居住的外地人，因为太寂寞，有个共同的爱好，极力怂恿亲戚朋友也来买。只要来了，你绝对走不掉了，因为没人会接盘。我家那个房子，已经空置好几年了。
四是累人。一年住几天，屋子里的东西都发霉了，整理也要好几天。
（六）
海南房子发霉是正常情况，没有物业公司替你通风除霉
刚才有个二百五非要说海南的物业公司什么都能解决。不太可能。
一，物业公司不可能替你开门通风。
一个小区一般有1-2千套，要配置多少人力物力给你通风，而且保障不发生丢失物品的事情？基本不可能。我在海南有个房子，其中一个邻居洗澡的电热水器（或厕所水箱）的大储水罐漏水了，根本没人知道，第二年去，房子里一塌糊涂，被子全部发霉了。邻居和物业大吵大闹，装修是物业介绍的。春节后，如果居民都走了，一般情况下，物业会关闭整层楼的水阀。
二，物业不会替你卖房
卖房是个很复杂的事情，涉及到很多复杂环节，物业公司的维修工，保安，是没有能力做到的。而且，物业往往是开发商指定的，开发商不喜欢有二手房交易，他的下一期房子还没出来呢。
三，地段
有人说，三亚陵水万宁不潮湿。可能吗？我在这三个地方都住过。
三亚靠近大东海方向，有一个著名精装修超豪华小区，据说首期开盘有喜剧明星入住，也不知道真的假的，反正我没见过。小区内有好几个露天游泳池的，基本是按照五星级宾馆服务标准打造的，这个小区扔垃圾是个特色，不用下楼，从每家大门口的管道直接扔下去，这个设计，我仅在留学时候遇到过。这个小区，表面看确实很漂亮，椰风绿树，因为你能够看见的地方大多贴了金色瓷砖，有人24小时保洁。但是，你仔细看看公共区域的墙角，就有新的认识了。
陵水的卖点是靠近三亚，气候类似。进入县里，一大片一大片的新楼盘，路边的绿化都是小树，非常漂亮。
万宁已经比较靠北了，市中心有不少早期开发的老破小度假房。生活比较方便。但是墙角发霉是司空见惯的。
海口东西公里，也有不少县级度假房。我有一些亲友在那里，住过一段时间。大同小异。
四，哪些人在买？
东北，华北，川渝，最多。江浙沪很少，但也有。北方人是因为太冷，所以非常喜欢海南。川渝是因为缺太阳，海南岛冬天的大太阳非常舒服，还有一些所谓的人工温泉（我估计是地下水加热），哪有那么多温泉。西北的消费者买在北海的多，价格差一半。
五，吃饭
这是最头疼的事情。我家在海南一天到晚在厨房做饭，气哭了，没有一毛钱度假的感觉。
一是买菜难。菜场一般是在市区中心位置，停车难。我家在机场租了个小轿车，一天一百多元，租了三个月，手续比较方便。买菜是全家总动员。一个人开车停车，市中心停车是个非常困难的事情，特别是菜市场附近，人山人海，停车不容易。买菜一般距离5-8公里。三亚大东海买菜更远。小区附近只有蔬菜水果，没有荤菜海鲜。
二是做饭难。菜市场买回来已经累的精疲力尽了，接下来家庭主妇就上了。洗菜切菜，烧一桌。我们打下手，倒垃圾。
三是洗碗苦。大家忙半天，吃饱喝足了，谁也不想动，没办法，轮流干活。
四是吃剩菜。你家不会天天去买菜，一次多买一点。但是，冰箱里东西太多放不下他，一顿吃不完啊。于是先做好，下一顿热热再吃，我在海南有一半时间是吃剩饭剩菜。这哪里是度假，简直是下乡了。
五是物价不便宜。特别是海鲜类，和内环线差不多。人家菜贩子也知道，你们来了，总要吃的。我家有车，喜欢到一些码头附近的菜市场买海鲜。但也有问题。一是不知道他们渔船什么时候回来，经常干等一个小时。二是品种不丰富，有什么卖什么。你要买的品种往往没有。实际上也便宜不了多少，最多一条鱼便宜十块八块。
六是玩耍很少。近的基本就是看海，三天就腻歪了。远一点的可能有植物园动物园，距离几十公里吧。看海有个问题，海风太大，我老是担心小娃娃感冒。
七是小区内会所。一般有餐饮，唱歌，羽毛球乒乓球之类的。价格和内环线差不多。一盘青菜也是18元。还有一些稀奇古怪名字的菜，你很好奇点一个，98元，很可能就是*豆炖猪蹄，给你挖一勺而已。
那么，海南到底适不适合住呢？我的体会是，适合富人。
有一次，我带了保姆和司机是夫妻，助理也一起去。生活质量奇高。我租了一个三层别墅。一家一个房间。司机负责开车购物，保姆负责做饭，助理安排事情，包括WiFi等破事。我一点也不操心。第二年他们不想去了，原因是太累。
如果你什么事情都是自己安排，又是急性子，我不建议。要把一个家支持起来，是很累人的。你去干什么？打工吗？你是去休息的，不是去下苦力的。
（七）
我是如何在外环线过冬的？
京沪不错，就是冬天冷。但是，办法总比困难多。最新办法就是地暖。绝大部分地暖需要提前一两天开。今年初的冬天，我就在外环线趴窝。地暖打开，气温计显示室内26°，白天一套毛衣，晚上薄被即可。
虽然比不上内环线方便，但多一千元快递费肯定够了。一切都网购，从买菜到买肥皂。家附近也有大超市，一个月去一次，因为停车麻烦。温饱解决了，接下来就是开心过日子。
我们这种中年男，就是要吃喝睡好。菜嫂不上班，一心一意管家务。每天吃什么，买什么，都是菜嫂负责，保姆干活。但是，也有不足。例如菜不合我心意，我要说几句。这可不行。菜嫂会跳起来把我骂回去，凶的像个母老虎。成年人倒也没什么太大的需求。主要是老人和娃娃。
老太喜欢遛弯，那就遛吧，郊区就是遛弯方便。老头喜欢钓鱼，附近就有几条天然河，钓一天，基本有几条很小很小的鲫鱼，也不错，回来炖个小鱼汤，给娃补充一下营养。
小娃娃事情就多了。最好是要小区里有几个小伙伴。市中心的孩子基本都是客厅里养大的，很少在小区里疯跑。郊区的娃娃就活泼一点。现在的小区，人车分流了，小区里没有汽车，但是有狗，也不太安全，要一个成年人跟着。几个小朋友可以玩半天。
我们家非常欢迎邻居们来溜娃，一般要准备一些精美的糕点和糖果，例如奶油蛋糕，进口水果糖，各种各样的新鲜水果，巧克力，基本都是附近大城市买的。还要准备好付费动画片。小娃娃基本都喜欢来玩。我家院子特别大，处于一个拐角。开发商送了一些面积，相当于独用，长20米左右，宽12米，我家把花卉种在绿地里，自己院子全部铺防腐木和石材，干干净净，比较大，小娃娃骑自行车很安全。
我是简单晒晒太阳，就不折腾了。我最大的爱好是看对面房子的婆媳吵架。听了一个月，基本搞清楚人物关系了。大概是，男劈腿，女斗三。菜嫂在花园里种果树，忙的不亦乐乎。我家小娃娃最喜欢抓金龟子，就是扎一根线，小虫自己会飞的那种。自从发现了这个乐趣，我家就成为了半个幼儿园。附近的家长把娃甩我家玩，自己出去买东西了，一个小时，半个小时，我也乐意。孩子多，热闹，反正独门独户，也不干扰别人。我家小娃娃不喜欢到人家家里玩，在自己的地盘里面当家做主，别的小娃娃也服。
大城市冬天就一个难处，冷。自从有了地暖，家里每个东西都是热乎乎的，完全无所谓了。你晚上睡觉，把衣服放在地板上，第二天早上衣服裤子热乎乎的，干燥，很舒服。晚上起夜，一点也不冷。
结论：哥缺的不是阳光沙滩，而是存款和女人。
（八）
在大城市没房子是什么感觉？
路过某小区，会非常羡慕的停下来看一下，心里想，要是有个住在这里的小美白收留我就好了，倒插门也愿意。平时看周围的女人，先看她有没有房子，如果没有房子就算了。如果又漂亮又有房子，想都不敢想。
最后，可能会凑合一个有房子的胖花，先用起来。
（财上海）
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